C'è una bolla immobiliare in Italia, oppure no?

Il mercato immobiliare è indubbiamente in difficoltà in questo periodo, con le compravendite di immobili che sono crollate (-25% nel 2012). Eppure i prezzi finora sono scesi relativamente poco, per la nota viscosità dei prezzi delle case: in pratica, spesso chi vende preferisce rimandare la vendita che accettare un prezzo inferiore a quello che sperava di ottenere.
Ma è un processo che non può andare avanti all’infinito, e prima o poi bisogna accettare le proposte di acquisto: se il prezzo iniziale era eccessivo, c’è la possibilità di dover accettare un prezzo notevolmente inferiore alle attese.
Su larga scala, questo è uno dei processi che porta allo scoppio della bolla immobiliare, che al momento appare la preoccupazione di molti: in Italia c’è una bolla immobiliare? E’ destinata a scoppiare, con un crollo dei valori degli immobili? 

Molti fanno analogie con la situazione di USA e Spagna, ma bisogna tenere conto che la situazione italiana è diversa, non ultimo perché le banche italiane non sono mai state eccessivamente “liberali” nei prestiti (con tanti che dicevano che da noi “per avere un prestito bisogna dimostrare di non averne bisogno“), e di conseguenza è stato  “pompato” di meno il mercato immobiliare (che vive dei prestiti, dato che sono in pochi ad acquistare un immobile solo dopo avere messo da parte il capitale sufficiente per  pagarlo.
A ipotizzare una bolla immobiliare ci sono ad esempio le associazioni consumatori, che evidenziano che nel 2011 servivano 25 anni di stipendio per acquistare un appartamento di 90 metri quadri al centro di una città, denunciano, quando nel 2001 ne bastavano 15.  Le case costano sicuramente tanto, ed è improbabile che assisteremo ad aumenti di prezzi (ma anzi forse una correzione al ribasso) ma allo stesso tempo ipotizzare un crollo drastico dei prezzi è altrettanto improbabile.
Bisogna però anche segnalare che c’è chi vede delle analogie tra l’andamento storico dei prezzi delle abitazioni in Italia e il grafico dell’andamento tipico di una bolla speculativa