È il momento di investire sull'immobile? Non ancora, ma forse manca poco

Il settore immobiliare sta vivendo un periodo di difficoltà anche in Italia. Leggevo che alcune agenzie immobiliari (strano!) suggeriscono che questo è un momento particolarmente favorevole per comprare.
In effetti, è vero che i prezzi degli immobili sono “ufficialmente” saliti anche nel secondo semestre 2007, ma del 2%, la crescita più bassa degli ultimi anni. In compenso, però, risulta che siano aumentati gli sconti concessi rispetto al prezzo inizialmente chiesto dai venditori (in pratica neutralizzando di fatto la crescita dei prezzi).
È significativo inoltre rilevare il calo nelle compravendite di immobili, scese del 13,5% a Milano e del 10,1% a Roma, secondo i dati pubblicati dall’Osservatorio Nomisma. Il calo nelle compravendite è descrittivo (così come l’aumento del prezzo “ufficiale” ma non quello finale) perché il proprietario italiano medio difficilmente accetta di vendere una casa a meno di quanto la ha acquistata (insomma, difficilmente si vende “a tutti i costi”), ma questo vuol dire, in periodi di difficoltà, allungare i tempi di vendita.

Io personalmente mi aspetto che sarà inevitabile una riduzione dei prezzi degli immobili, anche se probabilmente non generalizzata. Anche per un discorso di affitti che non possono crescere all’infinito, ma anzi, almeno in qualche contesto particolare si stanno riducendo: tra valore dell’immobile e canone d’affitto dovrebbe esserci sempre una proporzione più o meno costante, che può essere giustificata (in caso di canone “reale”) dall’esigenza di rendere redditizio l’investimento in immobile, oppure (in caso di canone “ipotetico”) dall’esigenza di invogliare potenziali compratori all’acquisto anziché all’affitto (se affittare un immobile costa “relativamente poco” mentre comprarlo costa “decisamente tanto”, molte persone saranno spinte verso la prima opzione, peraltro così riducendo la domanda di acquisto di immobili e riducendone il prezzo di vendita).

In ogni caso, va sottolineato che, a livello di indici di borsa, gli indici legati al settore immobiliare sembrano stare lentamente “disaccoppiandosi” dagli indici generali. Per un periodo, sembravano seguire salite e discese della borsa in generale (moltiplicate). Questa era una situazione anomala, in quanto in teoria il settore immobiliare dovrebbe essere “anticiclico”, in altre parole quando la borsa “in generale” va male, l’immobiliare dovrebbe andare relativamente bene, mentre quando la borsa va bene, l’immobiliare dovrebbe perdere un po’ di valore. La ragione è che nei periodi di difficoltà si cerca normalmente di evitare gli investimenti a rischio maggiore, e preferisce investire nel “mattone”, considerato un investimento più sicuro.
In effetti, l’accoppiamento immobiliare-borsa era uno dei “sintomi” che qualche analista evidenziava come chiaro indicatore che era presente una “bolla”. Se questo è vero, possiamo pensare che il “disaccoppiamento” (che però, sottolineo, è ancora ben lontano dall’essere “completo”) dovrebbe essere un sintomo che lo “sgonfiarsi” si è concluso, in quanto indicherebbe una normalizzazione della situazione.

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