Oggi faccio una piccola escursione nel mondo dei mutui per rispondere ad una domanda di un amico, che mi è arrivata via mail. La domanda, in estrema sintesi, era questa “sono meglio i mutui a tasso fisso o a tasso variabile“? La risposta giusta è in realtà “dipende“, ed in estrema sintesi dipende da due fattori:
- Aspettative circa l’andamento futuro dei tassi di interesse: in caso rimangano costanti o scendano, conviene il tasso variabile, altrimenti forse può essere meglio il tasso fisso.
- Propensione al rischio: vale ovviamente la regola generale, che più uno è avverso al rischio e più dovrebbe stare lontano dalle situazioni di variabilità.
Fin qui, nulla di nuovo, sono tutte cose dette e ridette ovunque. C’è un aspetto però che spesso non si considera: il peso relativo della quota capitale e della quota interessi all’interno della rata.
Infatti la rata che si paga comprende due elementi:
- Una parte di rimborso del capitale che ci è stato prestato (la quota capitale)
- una parte di pagamento degli interessi sul capitale residuo ancora da rimborsare (la quota interessi).
In un piano di ammortamento a rate costanti (tipicamente utilizzato nel rimborso di un mutuo – ovviamente le rate sono costanti salvo variazioni del tasso di interesse), la somma delle due quote è costante, ma non il loro peso relativo. All’inizio, gli interessi pesano molto di più della quota capitale, ma il peso della quota interessi diminuisce in modo crescente nel tempo, dato che mano a mano che si rimborsa il capitale, diminuiscono di conseguenza gli interessi e quindi è possibile rimborsare più capitale, il che permette di diminuire ancora di più gli interessi. La cosa funziona come nel grafico qui sotto (per chi volesse i dettagli, i “numeri” di esempio per costruirlo sono: durata 25 anni, rate annuali, 4% interesse).
Da questo deriva una considerazione molto importante: le ipotesi circa il tasso di interesse di cui dicevamo all’inizio non devono riguardare tutto il periodo del mutuo, ma pesano di più nel “breve” termine: insomma, anche se i tassi aumentano più di quello che pensavamo quando abbiamo quasi completato il rimborso, la cosa non ci danneggia in modo
irreparabile. Per questo nel titolo del post dicevo che sono (spesso) meglio i tassi variabili, che permettono di godere di uno spread inferiore all’inizio del mutuo, quando la quota di interessi ha il peso maggiore. Del resto, questo vi spiega anche perché le banche sono disponibili a fare mutui a tasso fisso: sicuramente non stanno scommettendo, ma semplicemente la piccola maggiorazione nei tassi permette loro di non perderci, o almeno di non perderci più di tanto, neppure qualora i tassi aumentino nel lungo periodo.
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